这是位于中国经济热土前海蛇口自贸片区的前海深港基金小镇，由前海金融控股有限公司与深圳市地铁集团有限公司合资共建运营。前海深港基金小镇作为中国自贸区内第一个基金小镇，具有未来产业园区的雏形。

  深圳的产业园区经历数十年迭代，新一轮旧工业园区改造（简称“工改工”）正在探索更多的园区模式，其中，地产商成为除了生产型企业之外第二重要的开发运营力量。由于深圳土地资源紧缺和产业政策倾斜，专家分析，“工改工”将成为深圳及外地地产商角逐深圳市场的重要阵地。

  随着40多年的城市发展与产业升级，深圳的产业园区频频优化，合一城市更新集团董事总经理罗宇总结，上世纪80年代，深圳开始发展“三来一补”，启用的是低成本工业园，当时劳动力成本低、房租低，企业家通过出口赚取差价。90年代出现了科技园区，比如华强北的赛格科技园，走出腾讯、创维等很多企业。2000年之后，很多科技公司成长壮大，如华为、中兴等开始建立自己的总部科技园区。南山科技园有很多这类总部科技园区。到了2010年，深圳进入产业综合体时代，讲究产城融合，天安云谷等应运而生。当下和未来，深圳的产业园区要完成的是产、城、人的融合。

  罗宇认为，在当前国内经济结构面临重大调整、产业内外部环境出现重大变化的情况下，产业园区如何创新运营管理模式，来帮助入驻企业应对外部复杂的环境，提升自身核心竞争力，成为运营商不得不思考的问题。

  目前，深圳涉足产业园区建设运营的房企就包括招商蛇口、天安、星河、万科、宝能、华强、金地以及外来的碧桂园等。记者梳理公开资料发现，大多数运营商选择聚焦于新兴产业。

  根据中国指数研究院5月23日发布的《2019中国产业新城运营商评价研究报告》，“2019中国产业新城运营商总实力TOP10”中，来自深圳的房企就有招商蛇口、天安、星河等3家。

  记者统计，目前，深圳产业园区最重要的包含国企、私企和社区股份公司三类。国企深圳市投资控股有限公司旗下就有深圳湾科技生态园、深圳市软件产业基地、深圳湾创业投资大厦、深圳市生物医药创新产业园、深圳湾创新科技中心、深投控创智天地大厦项目等知名产业园区项目，对深圳产业发展有重要影响力。

  相比国企园区，集体园区一般以老旧小的传统工业园为主。而在二者之间的私营园区，运营者除了一批生产制造企业之外，主要仍是积极拓业务的地产商。私营园区更看重运营内容和运营模式的创新。

  从梅林关出福田，经梅坂大道转雅宝路，很快便来到星河产业集团旗下产融联盟新城系列的首发项目星河WORLD园区，该园区占地面积62万平方米，建筑面积160万平方米，预计总投资额150亿元。

  星河WORLD园区不但实现了“园区+社区”的园区形态之变，同时也探索了“房东+股东”的经营模式，成为通过产城融合推动园区产业高水平质量的发展，并带动整个所在片区城市环境、功能全方面提升的成功案例。

  目前，星河WORLD已签约企业超600家，既有华为、招商证券等知名公司的子企业，同时也有高巨创新、芯天下等快速成长的中小型企业，战略性新兴、人工智能、航空航天、文化创意等优势产业聚合度接近77%。据园区介绍，截至2018年12月31日，园区运营三年税收25亿元，产值300亿元，就业25000人。

  4月14日，中国深圳创新创业大赛第三届国际赛总决赛举行，将来自全世界的优秀创新人才聚集在龙岗区坂田街道的天安云谷。

  天安云谷与星河WORLD项目都是龙岗坂田街道“工改工”的典型案例。2014年建成的天安云谷，是国内首个聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业和智能装备、机器人等智能产业的大型产城社区，现有规模以上企业41家、国高企业约40家，产值超100亿。天安云谷园区智慧化管理方式，成为未来园区运营创新的重要方向。

  目前深圳“工改工”项目开发可总结为三种模式：商业地产开发模式、类住宅开发模式、产业运营模式。在政策趋严之后，类住宅化和传统商业地产模式难以操作，像天安云谷这类产业地产有巨大储备空间和发展潜力。

  罗宇认为，从城市更新计划规划数据分析来看，“工改工”方向项目占比慢慢的变大，充分说明了政府对工业用地的保护。而片区统筹改造实施落地过程中，更适合多方合作，以便相对快速地推进公共配套设施落地以及产业资源导入。

  房企与本地别的企业合作的现象已然浮现。5月9日，龙岗区首个生物科技产业园区新生绿谷生物产业体验中心开放，拟于年底开业。该园区就是由深圳珠宝公司翠绿集团利用旧园区改造的政策机遇，引入碧桂园联合开发运营的。

  “深圳是大湾区建设的核心引擎，未来园区发展要靠科学技术创新。”深圳中原地产写字楼部董事总经理范进佳认为，未来地产商主导的产业地产需要紧跟发展主线。