在疫情和经济不确定性的两层冲击下园区开展的特征，首要是高速开展的“增量年代”将提早并加快加快向增速下降的“存量年代”改变。因而，北大纵横高档合伙人史庭军以为，我国园区正在从单一的“增量开展”年代走向“增量与存量并重”年代，在存量中孵化新的盈余增加点。

　　我国工业园区有力地推进了我国开放型经济的开展，促进了工业化、城镇化进程，对区域经济开展起到了的重要的支撑效果。“园区经济”是地方政府构建完好的上下游工业链和活泼的科技立异链、完结经济继续高质量开展的重要措施。2020年，我国国内生产总值(GDP) 到达101.60万亿元，稳居国际第二位，人均GDP再次站上1万美元的新台阶，其间，全国GDP四分之一来自于园区经济。我国国家经开区和国家高新区的GDP坚持快速增加态势，均匀增速分别为8.6%和10.9%，均高于全国均匀水平，国家级工业园区不只是区域经济开展的重要支撑，并且在我国经济增加中发挥引领性效果。

　　全国园区布局基本上出现出国家级、省级、市县级工业园、城镇级工业园等不同层级，国家级、省级园区开展微弱，而市县级和城镇园区全体上数量多、类别多，入园企业良莠不齐，基础设施建造滞后，园区公共服务途径落后。。

　　在区域布局方面出现“东强西弱”态势。以开发区为例，依据国家发改委、科技部等政府部门公布的《我国开发区审阅公告目录（2018年版）》显现，2018年我国共有2,543家开发区。东部区域具有964家开发区，处于领先地位。截2021年4月26日，我国国家级经开区共218个，散布在31个省市。其间，江苏、浙江、山东三个区域的经开发数量最多，算计占比28.31%。

　　省级以下的大大都园区空置率显着偏高，园区招商难、盈余难的现象比较杰出。导致这一现象的首要原因是这些园区缺少明晰的工业规划和开展定位、准入规范不行明晰，难以构成适合的工业格式。因为招商难导致引进工业时缺少对工业链的全体考虑，园区工业难以构成工业链，无法从物理集合向工业交融开展改变。别的，大都县乡级园区的开展水平较低，在园区的建立、规划办理方面，一些园区乃至没有完结法定批复程序，建造办理先天不足。

　　一起，园区工业趋同现象杰出，缺少差异化的园区方针，导致在招商引资方面简单堕入恶性竞赛，极易与周边其他工业园区构成竞赛。

　　不少园区领导来自政府部门，思维和理念无法跟上商场改变，园区体系机制死板现象严峻。缺少赋有鼓励性的鼓励机制，职工干多干少都一个样，干好干坏一个样。不少园区运营形式趋同，依旧是传统的办理形式，亟须由单纯的土地运营、翻滚开发、保姆式服务向归纳的工业开发、自动式办理、供给增值服务的开展形式改变。因而，假如不在顶层规划上进行革新，园区的立异开展便没有可能性。

　　未来应推进工业园区线上和线下的交融、园区内企业的交融、园区之间的交融、产城交融、园区国际化交融，资源要素充沛互动，园区开展能级加快提高，推进园区工业结构补链和强链。工业园区不只要将企业“物理集聚”，更要完结“化学集聚”效应打破。

　　工业园区的功用从单一的“工业”功用向多维的“工业、天然、社会”功用方向改变。园区不只要加强推进工业开展的功用，更要加强为人服务的功用，将工作环境和生活环境交融，建立宜产宜居的生态归纳体。

　　我国园区高度同质化，工业定位不明晰，盈余才能弱。工业园区应依托本身资源禀赋和常德市八大主导工业进行工业特征化、精准化定位。抓住数字经济带来的机会，开展新经济、新工业、新业态，加快园区办理才智化的打破，完结园区工业结构高端化，打造园区中心竞赛优势。

　　工业园区的盈余形式应从曩昔首要依托房地产开发收入逐渐转向“房地产开发+物业持有+工业服务+工业出资”协同开展的盈余形式。工业园区的融资途径应逐渐从本来的地产融资途径中剥离，以自我克制财物的精细化运作为基础，经过债券、上市和RIETS等财物证券化，以完结财务结构的优化。例如陆家嘴在多元化增值事务方面现已开端探究，2016年敞开“地产+金融”的双轮驱动战略，2017年完结上海陆家嘴金融开展有限公司100%股权的收买取得3家持牌金融机构，金融事务收入规划继续增加，奉献新的赢利增加点。张江高科公司从依靠房地产租借的单一形式转向地产与高科技工业出资双轮驱动形式，工业地产与工业出资上协同开展。

　　现在打造才智园区已成为园区建造的大趋势。根据大数据、云核算、物联网等新一代信息技术的使用，应以打造智能化、信息化园区为中心，以提高园区的服务及办理水平，然后全面提高园区的竞赛力。

　　综上所述，在新开展理念的大布景下，走高质量开展之路是我国园区转型晋级的必定途径。高质量开展要求园区开展不能贪大求全，而是重视系统化、多元化、交融化、特征化、才智化开展。